정부가 이달 중 부동산 공급 대책을 예고했지만 이것이 현재 부동산 시장 상승 흐름에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 예상이 나왔습니다. 전국 아파트 매매가, 전셋값이 동반 상승하는 가운데 부동산 투자를 고민하고 있다면 서울 지역뿐만 아니라 수도권 등으로 투자 시야를 확장해야 한다는 조언에서다.
송승현 도시경제 대표는 22일 오후 2시 서울 마포구 도시경제스튜디오에서 ‘부동산 공급 활성화 대책, 재건축 투자전략’을 주제로 강연회를 열고 이같이 조언했습니다.
송승현 대표는 현재 제주 등 일부 지역을 제외하고 전국 매매가, 전셋값이 동반 상승하는 국면이며 현재 마이너스 상승률을 보이고 있는 지역도 상승 전환할 가능성이 있다고 봤습니다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 전국 아파트 매매가격지수는 0.10% 올라 지난주(0.09%)에 비해 상승폭을 키웠습니다. 수도권(0.11%→0.15%)과 비수도권(0.02%→0.04%)은 모두 상승세를 보이고 있습니다. 서울 아파트 매매가 지수는 0.12%를 기록했습니다.
송 대표는 “매매가격지수 변동률 수도권 가격 상승세가 가장 가파른 모습인데 서울은 강남3구 재건축 시장이 시장을 리딩하고 이후 서울 외곽지역으로 움직이고 있다”며 “매매가격과 전셋값이 동행해 가는 추세인데 수도권이 후행하다 보니 현재 가격선이 더 급상승하고 있고 서울보다 수도권이 더 빠르게 오르고 있다”고 말했습니다.
손 대표는 금리 변동성이 줄고 분양가 상승 지속이 예상되기 때문에 부동산 상승세는 이어질 것으로 전망했습니다. 그는 “한국은행 기준금리가 3.5%로 동결 기조를 이어가고 있지만 금리 변동성이 적어지면서 주택담보대출도 △4월 2조3000억원△5월 4조2000억원△6월 5조8000억원△7월 6조원△8월 6조9000억원 등으로 늘었다”며 “유동성은 자산시장과의 연관성이 크기 때문에 주택담보대출 금액 증가를 집값 상승 시그널로 해석하는 게 현재 시장의 전반적인 분위기”라고 말했습니다.
신규 분양하는 아파트의 분양가 급격히 상승한 것 또한 집값 상승을 주도하는 주요 원인 중 하나라고 분석했습니다. 송 대표는 “서울 신규 민간아파트 분양가 동향을 보면 전용면적 33평형 분양 평균가격이 10억원대로 오르면서 6억원대 이하 아파트 비중이 급격히 줄어든 모습”이라며 “앞으로도 원자재 가격이나 인건비, 물가 상승 등을 고려하면 앞으로도 분양가는 떨어지기 어려운 구조로 봐야 한다”고 말했습니다.
송 대표는 정부가 공급 대책을 내놓고 공공분양을 늘린다고 해도 하방 압력은 크지 않을 것이라고 예측했습니다. 연도별 공공분양주택 인허가 추이를 보면 2019년 47만호였으나 올해는 9만호를 겨우 넘긴 상황에서다. 공공분양은 시장가격 조정을 할 수 있는 주요 요인이지만 민간분양이 급감하고 민간분양에 의존해야 하기 때문에 분양가 상승을 억제할 수 있는 요인이 사라지게 됩니다.
그는 지난해 8월 발표한 정부의 270만 채 공급대책 중 정비사업을 통한 공급물량이 52만 채로 전체의 20%를 차지한다며 (공급대책을 통해 부동산 가격 안정을 얘기하지만) 실제로 공공부문 역량만으로는 시장가격을 하락시킬 정도의 영향을 주기 어렵고 재건축 등 정비사업은 특히 부동산 자산가치를 높이는 요인이 되고 있다고 말했습니다.
다만 손 대표는 갭투자는 삼가는 것이 좋다고 조언했습니다. 그는 “예전처럼 전셋값이 드라마틱하게 오르긴 어렵다”면서 “금리가 지금 시점과 갭투자를 많이 한 시점을 비교해보면 2%대에서 3.5%로 150% 올랐기 때문에 갭투자는 매우 주의해야 한다고 본다”고 말했습니다.
송 대표는 부동산 투자를 고민하는 사람이라면 서울이나 수도권 주요 사업지를 중심으로 고려하되 지방 투자도 좋지만 지역 인지도가 높고 지자체별 용적률도 높은 투자처를 잘 찾아야 한다고 조언했습니다. 또 자산이 몰리는 곳에만 집중되는 양극화 현상이 더 강해지기 때문에 투자 시야 확장이 필요한 시기라고 진단했습니다.
그는 “서울 아파트 평균 매매거래금액이 10억원을 넘어서면서 가격이 오른 만큼 유효수요가 줄어 거래건수가 줄어드는 모습인데 서울에서만 보면 가격저항선에 부딪혔다고 볼 수도 있다”며 “그래서 서울 유효수요가 경기도 등 수도권으로 분산돼 수도권 집값 상승폭이 커졌다고 볼 수 있고 용인, 동탄, 판교 등은 노도강보다 훨씬 자산을 집중시킬 수 있다”고 말했습니다.
손 대표는 투자 의사결정 시 고려하는 요인으로 “대도시권 내 중요 정비사업지로서 사업성이 확보돼 있어야 한다”며 “투자자금이 1억원대라면 사업 초기 단계라도 좋고, 1~3억원대의 경우 상가 재건투자도 좋다고 보는데 신반포, 강남 등 주요 사업지가 독립정산제 약정 등을 통해 상가 소유자에게도 아파트를 지급하는 경우도 생기고 있다”고 말했습니다.